Правові аспекти приватизації жилих приміщень у гуртожитках

Закон України “Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків” набрав чинності з 1 січня.
Сфера дії Закону поширюється на гуртожитки, які є об’єктами права державної чи комунальної власності, та гуртожитки, які перебувають у повному господарському віданні чи в оперативному управлінні підприємств, установ, організацій з управління житловим фондом незалежно від форми власності, крім гуртожитків, що знаходяться на балансі військових частин, закладів, установ та організацій Збройних Сил України та Міністерства внутрішніх справ України.

Цей Закон не поширюється на гуртожитки, що на законних підставах знаходяться у приватній власності, у тому числі ті, що передані територіальним громадам у постійне чи тимчасове користування.

Крім того, Закон містить вичерпний перелік категорій осіб, які хоч і проживають у гуртожитках, але не матимуть змоги приватизувати займане ними житло (кімнати). До них відносяться громадяни, які проживають у гуртожитках, призначених для тимчасового проживання у зв’язку з навчанням, перенавчанням чи підвищенням кваліфікації у навчальних закладах та у зв’язку з роботою (службою) за контрактом; особи, які мешкають у гуртожитку без законних підстав (без офіційної реєстрації місця проживання); громадяни, які проживають у спеціальних гуртожитках, призначених для тимчасового проживання осіб, які відбували покарання у виді обмеження волі або позбавлення волі і потребують поліпшення житлових умов, або жила площа яких тимчасово заселена, або повернути колишнє жиле приміщення яким немає можливості; військовослужбовці, працівники Збройних Сил України та Міністерства внутрішніх справ України, які проживають у гуртожитках; а також особи, які потребують медичної допомоги у зв’язку із захворюванням на туберкульоз; особи, які проживають у гуртожитках, що мають статус соціальних на момент набрання чинності цим Законом.

Положеннями Закону передбачено, що громадяни, які проживають у гуртожитках, що є об’єктами права державної чи комунальної власності, та на яких поширюється дія цього Закону, мають право на приватизацію займаного житла у вигляді окремої кімнати (кількох кімнат, жилих блоків, секцій), що здійснюється відповідно до Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” та прийнятих відповідно до нього підзаконних актів, з урахуванням особливостей, визначених цим Законом.

Громадяни, які проживають у гуртожитках, що перебувають у власності підприємств, установ, організацій, утворених у процесі корпоратизації чи приватизації, набувають право на приватизацію займаних жилих приміщень після передачі таких гуртожитків у комунальну власність та за умови, що вони фактично проживають у таких гуртожитках правомірно і тривалий час (не менше п’яти років).

При цьому право на приватизацію житла у гуртожитках мають особи, яким було надано відповідну жилу площу згідно ордеру, та зареєстровано місце проживання на такій жилій площі строком не менш ніж п’ять років. У випадку якщо сім’я, що проживає у гуртожитку, збільшилась (народилися діти) вони матимуть право бути учасниками приватизації незалежно від строку реєстрації, оскільки вони є членами сім’ї наймача та мають право на приватизацію згідно із Законом України “Про приватизацію державного житлового фонду”.

Законом також встановлений строк протягом якого гуртожитки, на які поширюється дія цього Закону, підлягають передачі у власність територіальних громад, а саме протягом трьох років з дня його прийняття. Рішення про передачу гуртожитків у власність територіальних громад приймає орган, уповноважений управляти державним майном, інший орган, якому передано в користування державне майно, або суд.

Водночас встановлено, що гуртожитки, які не є об’єктами права державної власності та на законних підставах включені до статутних фондів підприємств, утворених у процесі приватизації чи корпоратизації, можуть передаватися у власність територіальних громад на договірній основі згідно з чинним законодавством виходячи з юридичних повноважень та фінансових можливостей органів місцевого самоврядування.

При цьому слід звернути увагу на те, що передача гуртожитку до комунальної власності не завжди буде підставою для приватизації громадянами житла, яке вони займають у гуртожитку, оскільки після прийняття гуртожитку у власність територіальної громади згідно з цим Законом місцева рада приймає на сесії в межах своєї компетенції відповідне рішення щодо подальшого його використання, а саме:

а) залишити цілісний майновий комплекс у статусі “гуртожиток” та дозволити приватизацію його жилих і нежилих приміщень. У цьому випадку здійснюється приватизація жилих та допоміжних приміщень гуртожитку його законними мешканцями згідно з цим Законом;

б) надати цілісному майновому комплексу статус “соціальне житло” та не дозволяти приватизацію його жилих приміщень. У цьому випадку приватизація жилих та допоміжних приміщень гуртожитку не здійснюється (у тому числі й у випадках, передбачених цим Законом), а колишнім законним мешканцям гуртожитку, за їх згодою, надається відповідне соціальне або інше житло;

в) перепрофілювати гуртожиток та використовувати цілісний майновий комплекс колишнього гуртожитку за іншим призначенням. У цьому випадку місцева рада приймає відповідне рішення згідно з чинним законодавством та виходячи з власних можливостей, а колишнім мешканцям колишнього гуртожитку, за їх згодою, надається відповідне соціальне або інше житло;

г) знести цілісний майновий комплекс колишнього гуртожитку та дозволити будівництво соціального житла. У цьому випадку особи, на яких поширюється дія цього Закону, підлягають переселенню в інше придатне для проживання людей житло, що належить на праві власності або на праві користування відповідній місцевій раді;

ґ) знести колишній гуртожиток (відповідний цілісний майновий комплекс) та вивільнити земельну ділянку з наступним її продажем на аукціоні. У цьому випадку особи, на яких поширюється дія цього Закону, підлягають переселенню в інше придатне для проживання людей житло, що належить на праві власності або на праві користування відповідній місцевій раді. Таким особам, за їх згодою, виконавчим органом місцевої ради може бути видана грошова компенсація за взяття ними (їх сім’ями) житла в оренду на певний строк (але не більше одного року). Розмір і порядок видачі зазначеної компенсації визначає кожна місцева рада самостійно відповідно до вимог чинного законодавства та виходячи із власних можливостей.

З метою захисту житлових прав мешканців гуртожитків, недопущення їх виселення із займаних жилих приміщень, недопущення відчуження гуртожитків, які будувалися за державні кошти, встановлено мораторій на відчуження протягом трьох років з дня опублікування цього Закону гуртожитків, які перебувають у повному господарському віданні або оперативному управлінні підприємств, організацій, установ незалежно від форм власності, або увійшли до статутних фондів акціонерних чи колективних підприємств, створених у процесі приватизації чи корпоратизації (крім передачі у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських рад). Цей мораторій діє на відчуження у будь-який спосіб зазначених гуртожитків як цілісних майнових комплексів або їх окремих будівель, споруд, жилих та нежилих приміщень та іншого майна на користь фізичних чи юридичних осіб.

Таким чином Закон покликаний забезпечити реалізацію конституційного права на житло громадян, які тривалий час (не менше п’яти років) зареєстровані та фактично проживають у гуртожитках, призначених для проживання одиноких громадян або для проживання сімей, та не мають іншого власного житла.

С. М. Дем’янець

Головний спеціаліст Департаменту
цивільного законодавства та підприємництва Мін’юсту