Публікація

Житлово-комунальна революція: до яких змін слід готуватися мешканцям багатоквартирних будинків?

 

Кабінет Міністрів України 29 липня 2014 року зареєстрував у Верховній Раді законопроект «Про житло комунальні послуги», який повністю руйнує стару радянську систему ЖЕКів. Що ж ми отримаємо натомість, розтлумачила у громадській приймальній Української Гельсінської спілки прав людини в Миколаєві  експерт «Фонду розвитку м. Миколаєва» Тетяна Золотухіна.

– Пані Тетяно, розкажіть, будь ласка, на які перетворення у сфері житлово-комунального господарства слід очікувати українцям?

– Спершу зазначу, що житлово-комунальне господарство (ЖКГ) є широким поняттям, яке включає в себе управління громадським транспортом, кладовищами, парками поряд із наданням комунальних послуг. Обговорюючи законопроект Кабінету міністрів України, ми зараз зосереджуємося виключено на утриманні та обслуговуванні житла у багатоквартирних будинках, утримання яких досі здійснюють ЖЕКи. Для довідки: за статистикою міста Миколаєва: з 3007 багатоквартирних будинків житлового фонду міста тільки 10% складають Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ).

– Чому слід змінювати стару ЖЕКівську систему управління житлом?

– За 23 роки незалежності України система надання послуг з утримання житла майже не змінилась у порівнянні з «радянським» періодом. Задекларована у 2004 році державна політика розвитку ринку житлово-комунальних послуг залишилась тільки на папері. Та за 10 років ми не бачимо розширення ринку надавачів послуг з утримання житла. Цьому є пояснення:

– У місцевій інфраструктурі підприємства, що надають житлово-комунальні послуги, виступають фактичними монополістами в своїй галузі.

– Комунальні підприємства одночасно перебувають під юрисдикцією місцевих органів влади. Це призводить до того, що підприємства природно йдуть екстенсивним шляхом розвитку (зацікавлені в постійному збільшенні витрат бюджету у вигляді їх дотування) та не націлені на забезпечення комфорту проживання мешканців за рахунок підвищення якості послуг утримання житла.

Тому мешканець і далі залишається віддаленим від управління будинком. Так, приміром, якщо він висуне вимоги ЖЕКу порахувати кількість наданих йому послуг за, приміром, 2013 рік, у відповідь отримає ненормативну лексику. Вартість надання послуг із утримання житла обраховується на будинок, як єдиний інженерний комплекс. Тобто є кошторис утримання будинку, а мешканець бере у цьому процесі участь своїми квадратними метрами. За законом, доходи та витати ЖЕК повинен обліковувати по кожному будинку окремо. На практиці ситуація наступна: доходи ЖЕК обліковує дисципліновано не тільки по будинку, а й по квартирах, а побудинковий облік витрат не веде: все кидає до одного кошику. Тому з’ясувати мешканцю фактичну вартість послуг по його будинку практично неможливо

Якщо ж наша держава себе вважає демократичною, вона повинна надати своїм громадянам, які є мешканцями багатоповерхових будинків, право вибору так чи інакше розпоряджатися своїм житлом. За нинішнім законом про ЖКГ від 2004 року такого вибору у них немає.

Новий законопроект його надає у вигляді можливості самоорганізації мешканців багатоквартирних будинків, які можуть самостійно обрати собі виконавця послуг з управління будинку навіть без створення ОСББ. За таких умов вони обиратимуть собі на зборах управляючу компанію, яка надаватиме усі житло-комунальні послуги, відповідатиме за утримання будинку, ремонт, буде підзвітною мешканцям і не буде залежати від «віяній» у місцевій владі.

Однак, усі розуміють, що без досвіду проведення таких зібрань мешканці багатоквартирного будинку, серед яких дуже різні люди за рівнем доходів, соціальним статусом, не зможуть цього зробити. Скоріш за все, вони спочатку просто пересваряться один з одним. Тому для таких випадків у перехідних положеннях законопроекту, що  незабаром може стати законом, існує норма, за якою орган місцевого самоуправління призначає керуючу кампанію.

– А це не призведе до зловживань з боку місцевої влади у вигляді нав’язування мешканцям своїх представників у якості керуючої компанії?

Перш, ніж відповісти на ваше запитання, хочу зазначити, що усі ці роки нам були нав’язані ЖЕКи, які не виконували свої зобов’язання перед мешканцями багатоквартирного будинку. Контролювати їхню діяльність мала б прокуратура. Однак, те, як вона це робить, не витримує критики. До того ж, відповідно Постанові Кабміну № 631 від 2007 року, ЖЕКи мають обиратися на конкурсній основі задля розвитку ринку надання комунальних послуг. З моменту прийняття такого документу пройшло чимало років, але ніякого цивілізованого ринку у цій сфері так і не утворилося. Оскільки конкурс у відсутності конкурентного середовища обов’язково створює умови для корупції…

Що ж стосується призначення керуючих компаній, то це поки що необхідно робити, оскільки мешканців багатоквартирних будинків буде не так просто витягнути на зібрання. А будинок потрібно утримувати після ліквідації радянської системи ЖЕКів. Адже є такі роботи, як ліквідація аварій, вивіз сміття, ремонт та заміна ліфтів, підготовка тепломережі до опалюваного сезону тощо, які слід безперервно виконувати. У держави на це просто немає коштів.

Тому з прийняттям нового закону про ЖКГ без роботи керуючих компаній, які повинні усім цим займатися, навіть не можна буде розпочати опалювальний сезон. Тому за відсутності порозуміння між мешканцями багатоповерхівок перехідні положення зазначеного законопроекту передбачають їх призначення.

Тобто ця законодавча ініціатива з одного боку повністю ламає ЖЕКівську систему, а з іншого – передбачає заходи на перехідний період, які допоможуть звикнутися мешканцям із новою системою домоуправління. Адже за новими правилами відповідальність за будинок, як інженерну конструкцію, з держави буде повністю перекладена на власника квартири.

— Але ж усі ці багатоквартирні будинки, як правило, потребують капітального ремонту. Невже цей обов’язок тепер ляже на плечі їхніх мешканців?

У цьому законопроекті немає навіть поняття «утримання багатоквартирних будинків». Замість нього міститься термін «управління будинками», при чому ціна на такі послуги – вільна. Тобто, як мешканці домовляться з управляючим, така і буде ціна. Держава встановлює лише граничний розмір тарифу на управляння для цілей захисту малозабезпечених, нарахування субсидій, пільг. Отже, місцеве самоврядування повністю відсторонюється від, по-перше, визначення виконавця послуг з утримання/управління житла, а, по друге, від встановлення тарифу для мешканців.

Разом з тим, хочу відзначити такий момент: люди, які мешкають у приватних будинках, самі за власний кошт проводять капітальні ремонти інженерних систем, конструктивних елементів (приміром, покрівлі) власних будинків і не мають права хоча б на якусь компенсацію з бюджету. Мешканцям багатоквартирних будинків капітальні ремонти проводяться за рахунок бюджету (в тариф на утримання житла капітальні ремонти не входять, і отже, мешканець багатоповерхівки за це не платить). А сплачують «приватники» у бюджет такі ж податки, як і усі. Тобто виникає нерівність між ними та мешканцями багатоквартирних будинків. Новий законопроект урівнює у правах та обов’язках усіх власників житлового фонду. Відтак, опікуватися не лише своїми квартирами, а й сходами, ліфтами, дахом та подвір’ям почнуть мешканці багатоквартирних будинків. Адже грошей на це у місцевого самоуправління немає.

До того ж, не варто вважати, що нинішня вартість обслуговування ЖЕКом є обґрунтованою. Оскільки у плату за утримання будинків та прибудинкової території входить близько 8 послуг, як от обслуговування ліфтів, вивезення сміття, прибирання сходів та подвір’я тощо. На кожну з них існує спеціальний розрахунок. За якими ж тарифами вони надаються, у наших квитанціях не вказано. Тому там може бути завищена вартість.

– Як регулює новий законопроект питання тарифоутворення на комунальні послуги?

Ціну та тарифи на комунальні послуги – холодне та гаряче водопостачання та водовідведення, теплопостачання, газ, електроенергію та навіть поводження з ТПВ (вивезення сміття) має контролювати Національна комісія, що здійснює державне регулювання у сферах енергетики та комунальних послуг. Місцеве самоуправління у даному випадку відсторонено від формування тарифів на теплопостачання, водопостачання та водовідведення, як це було раніше.

– Чи брався під час розробки цього законопроекту досвід західноєвропейських країн?

Існують паралелі з польським законодавством у цій сфері, однак, там такі зміни були раптово запроваджені, тобто люди заснули у будинках комунальної власності, а покинулися – в ОСББ. Наш законодавець передбачає для реалізації норм запропонованого законопроекту перехідний період – від року до півтора року. Відтак, зміни відбуватимуться не так різко та болісно в Україні.

 

Якщо помітили помилку на сайті, будь ласка, виділіть текст та натисніть ctrl-enter.

Також може бути корисним

Приєднуйтесь

Робiмо велику справу разом!
Підтримати Стати волонтером Пройти стажування